一是对相关监管规则的熟稔和基础法律素养的积淀以及常规项目的积累。创新型项目往往建立在已有产品和规则的基础上，因此，团队在过往常规项目中积累的经验和对监管规则的理解，为开展创新型项目打下了坚实的基础。

二是对新领域、新法规、新政策的持续关注和学习。我国金融资管产品的发展较快，在新类型产品不断涌现的同时，作为强监管领域，相关法律法规、监管政策也频繁更新，为保证高质量的法律服务，团队在开展业务的同时始终保持对新法规、新政策的关注和学习，及时与客户分享。

三是对客户商业需求的深刻理解，使法律创造价值。在创新型项目中，由于没有先例，客户往往虽清楚自己的商业目的，却无法提出具有法律可行性的方案。基于团队长期的实践经验，往往能够比较深刻、准确地理解客户的商业诉求，在此基础上才可以运用法律知识提出有价值性的建议乃至从法律角度主动调整、设计项目方案。

最后，需要高度的敬业、合作精神和“肯折腾”。如果把创新型项目视为一条没有人走过的路，那么客户及各方中介都是这条披荆斩棘之路的同路人。大家需要一起大胆假设、审慎论证、通力合作，在试错的路上不仅可能推倒重来，甚至可能无功而返。一个项目从启动到落地，项目结构反复调整、交易文件数易其稿、熬夜加班赶进度都是家常便饭，项目的最终成功与团队的敬业、“肯折腾”的精神以及与项目组各方的友好合作同样密不可分。

首先是对资产证券化业务有正确理解和认知。资产证券化，简单来说是把资产负债表左端的资产组成一个包，这个包是独立包装的SPV容器，然后用这个资产包去发行等份额、可交易的证券，因此这是一个以资产信用为基础的融资方式。这个方式在法律上最核心的就是要实现资产包的风险隔离。举例来说，假如现在有一家公司，可能经营已经负债累累，但公司有一座写字楼是赚钱的，这种情况下可以把这座写字楼装到一个SPV里边，只要这个SPV能够实现写字楼的现金流与该业主公司自身业务经营的风险隔离，那么这座写字楼资产本身就可以获得一个比公司作为主体的融资成本更低的融资机遇。资产证券化这个产品在国外大家会这么形容：它是一个最多金融的法律业务，同时它也是一个最多法律因素的金融产品，其实它有自己的核心逻辑和理念在里边。因此，一个好的资产证券化律师一定是对这个业务本身有深刻理解，才能给出专业意见，攻克项目难题。

第二是产品设计能够贴合客户的商业需求。在很多项目里面，竞天公诚做的不仅仅是律师层面的工作，而是能够真正理解客户的商业需求，在尊重企业商业模式基础上，结合交易习惯和行业生态去帮助客户完成产品设计和项目落地。例如，房地产企业的供应链项目，实际上是核心企业构建整个上游供应链生态的一种模式，是企业的现金流管理工具，核心企业需以出具付款确认书的方式对基础资产进行确认并进行债务加入。实操中不同的确权模式，即是对供应商进行确认，还是对保理商或产品端计划管理人作出承诺，可能对企业经营性负债的会计认定产生影响，而恰恰这个点是核心企业启动供应链证券化项目的动因之一。因此律师在起草基础端确权文件时，需要提示企业就相关确权文件模板提前征求审计机构的意见及反馈。另外，在项目申报阶段，除了起草交易文件及出具模式法律意见之外，还会花较多时间去了解核心企业内部采购及付款结算制度，包括应付账款形成每一个环节的实际操作，提前对基础资产模式进行梳理，确定基础资产的入池标准，以及协助保理商提前梳理资产收集与储备阶段的资产文件清单与审单标准，大大提高了项目获函之后产品的发行效率。从供应链反向保理做应收账款资产证券化、购房尾款债权为基础资产做尾款ABS，到持有型物业或商业物业的运营收入做CMBS和类REITS，竞天公诚律师熟悉与房地产企业相关的资产证券化项目几个大类的产品原理和交易方案，曾全程参与三十多个房地产供应链ABS/ABN储架、购房尾款、CMBS和类REITS项目，在房地产资产证券化业务这一细分领域积累了丰富的实操经验。

第三是专业、细致与到位的服务。作为项目律师承做的每一个项目，出于风控的考虑，竞天公诚资产证券化团队都会对产品的卷宗档案进行严格管理。从项目开始，制作详细的尽调清单和访谈清单，内部要求同时做两个中央文档，一个是电子文档，一个是纸质文档，在项目出具法律意见书前，需收齐全套的尽调资料。通常大家都觉得项目做底稿是管理人的工作，但黎律师认为，律师本身也有责任做好底稿，这是专业的表现。另外，竞天公诚也是市场上少数几家具备协助管理人起草产品计划说明书或募集说明书能力的律师事务所。鉴于律师需要对全套交易文件发表法律意见，为确保产品说明书与其余交易文件的内容匹配与一致性，避免出现矛盾和错误，我们会在起草文件时，同步完成说明书主要内容的撰写，仅留下主体部分由管理人补充，并在申报前负责对文件进行最终统稿。细致与到位的服务，是律师工作的基本要求，也是客户和管理人愿意选择竞天公诚律师为项目提供法律服务的原因之一。